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中古マンション投資の成功手法

貴方の投資ライフにおいて成功確率を上げられるよう、先輩胃投資家の手法を紹介しています。

中古マンション投資で成功する手法とは?

マンション投資で成功している、と言われる方の多くが、中古マンションの投資法を確立しています。

例えば、区分マンション投資の成功手法で紹介した3例は、いずれも中古物件を用いた投資です。ヤドカリ戦略に関しては、新築で購入するケースはありますが、貸し出すのは自分が住んだ後なので、これも中古マンション投資となります。

築古・高利回り物件を狙う

投資物件情報を多く取り扱っている楽待不動産投資新聞でコラムを連載しているコツコツ大家ことこたろう氏。2017年時点で18戸の物件を所有しており、そのほとんどが築古物件なのだとか。

築年数が古い物件は、市場価値が下がっているとはいえ、家賃はそこまで低くないため、結果として、諸経費を支払った後の純利益でも、10%近くの利回りが確保できるそうです。

その理由としては、売買価格が低いこと、また、市場価値の下落余地が少ないことが、氏によってコラム上に挙げられています。

また、家賃も割安に設定できるため、安い物件に住みたい、という需要をしっかりキープできるのです。この需要は景気が上昇したとしても、ある一定の数は確保できます。

さらに、価値の下落余地が低いため、売却時の価格がそれほど下がらないというメリットもあります。

築古物件運用時の注意点

築古物件に投資する際、注意しなければならない点があります。それは耐震基準を満たしているかどうか。

2011年の東日本大震災以降、未だにこの地震の余震があり、また、熊本でも被害の大きな震災がありました。このような大地震が起きた際に、耐えられる建物でないと、最悪の場合、入居者やその遺族から訴えられる可能性があるのです。

実際、1995年の阪神淡路大震災によって、建物1階部分が押しつぶされた建物に住んでいた4人の遺族が、建物の耐震性に問題があった、と物件オーナーを相手取り訴訟を起こしました。

裁判所の判断は、オーナーへの賠償命令でした。実は、該当の物件は、震災当時はおろか、建築当時の基準と照らし合わせても、本来あるべき耐震性が無かったのです。

流石に原告側が請求した全額ではありませんが、それでも1億円超の賠償金支払い命令が出されたわけですから、物件オーナーが負う、入居者の安全に対する責任の大きさを改めて感じさせられます。

マンションの場合、耐震基準を満たしていないからと言って、自分が所有する部分だけ、耐震工事を行うのは金銭的にも大きな負担。ですので、築古と言えども新耐震基準を満たした物件を選ぶことが大切です。

ボロ物件投資

上記に同じく楽待不動産投資新聞でコラムを連載している「ガラボロ物件投資家」こと、広之内友輝氏。氏は、超が付くほどの築古物件や、何かしらの要因で入居率が下がり、ガラガラ・ボロボロの物件をメインに経営している投資家です。

ボロ物件、というくらいですから、その外観や設備の状態は推して知るべし。そういった物件のリフォームポイントを絞って改修し、家賃の安さで周辺物件との勝負に勝って、利回り50%という驚異的な数値をたたき出したこともあるそうです。

例えば、1,000万円で8戸の一棟物件を購入後、1戸当たり30万円をかけてリフォームして、1戸5万円で貸し出します。満室になれば月5万円×8戸で40万円の収入を得られます。

仮に1年間、満室が続けば年間480万円の収入となり、税金や購入時の諸費用、経年劣化による細かな修繕をしたとしても、投資原価を数年で回収できるのです。

そして、満室であればたとえボロ物件であっても、同様の考えを持っている投資家に、購入時からそれほど変わらない価格で売却も可能。

しっかりと出口(売却)を見据えて、購入物件を選定することが、築古物件投資では特に重要なのです。

ボロ物件投資の注意点

どんな物件でも言えることですが、可能な限り内見はしましょう。部屋の中の状況は、外からでは見えない物。

水漏れによる床の腐食や、土台の腐食による虫の侵入など、入居者が離れていきかねない不具合を一つでも減らすためには、やはり、自分の目で確かめることが重要。

また、周囲のコンビニが潰れていたり、空室が目立つ賃貸住宅が多いような立地は避けた方がベター。こうした情報は地場の不動産会社に聞くと教えてもらえることもあります。

投資する地域の不動産会社は、将来的に、自分の物件へ入居者を連れてきてくれるかもしれない、金の卵と思い、積極的にコミュニケーションを取っていきましょう。

さらに、ボロ物件だからと言って、過剰なリフォームはNG。すでに他の物件には真似できない「安さ」という武器があるのですから、その「安さ」をいかに維持できるか、という点を重視して、マンション経営を行う必要があります。

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リノベーションもおすすめ

客付けの手段として、リノベーションで内装を一新するという方法もあります。

ただし、リノベーション業者には悪質な業者もいるので、評判のよい会社を選びましょう。下記のサイトで紹介しているような地元密着型の施工業者がおすすめです。

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