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新築マンション投資の成功手法

貴方の投資ライフにおいて成功確率を上げられるよう、先輩胃投資家の手法を紹介しています。

新築マンション投資で成功する手法とは?

マンション投資熱が高まっている昨今、新築マンションは儲からない、という見方が一般的。ですが、新築マンションに絞って購入し、収入を得ている投資家がいるのも事実。

どのような手法で資産を増やしているのでしょうか。

一棟物をフルローンで購入

家賃年収が4,400万円というメガ大家の一人、平原圭氏。彼の投資手法は購入時点で出口、つまり売却を視野に入れて一棟物件を中心に購入していくというもの。

当然自己資金だけでは賄えきれませんから、銀行融資を利用して物件を買い揃えているそうです。

所有している物件の多くは、土地から購入して建てたもの。建売物件よりも家主の意見が反映されやすく、必要な資金が増えるため、ライバルが減るという狙いがあったのだとか。

物件は長く持つことで不良債権化する、という考えを持っている氏は、パートナー会社選びの際に、物件売却までに手に入れたい利益や、それを可能とする利回りを実現してくれる会社を選んだのだそうです。

また、新築に限っている点は融資が降りやすいということ。中古物件は価格こそ新築時より安くなっていますが、その分、融資可能期間に限りがあり、物によっては資金不足で断念せざるを得ないケースもあります。

ですが、新築であれば、法定耐用年数分の融資期間があり、さらに金利も低くなりやすいので、潤沢なキャッシュフローを得られるという訳です。

また、売却先までイメージして投資することで、不動産会社側としても、いざ売却、となった時に買い手を見つけやすい、という利点もあります。

隠れた利点・瑕疵担保期間が長い

中古物件の場合、構造体や設備などに不備があっても、売主の責任を問えない可能性があります。

一方、新築物件であれば、全ての新築住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、躯体構造部分に10年間の瑕疵担保期間が設けられています。

そのため、建物に何らかのトラブルがあった際も、売主であるマンション販売会社に保証してもらえる可能性が高いのです。

販売会社に保証してもらえるのであれば、オーナーである投資家が、身銭を切って補修する必要がありませんので、安心を求めて新築物件を購入する投資家もいるそうです。

最大の利点は入居率が高いこと

新築マンション最大のメリットは、やはり入居率にあります。特に都心部の駅に近い物件であればなおさら。

日本国内では新築物件に住みたい、という層が一定数、しかも確実にいるため、立地さえ間違えなければ、そうそう空室に困ることはないでしょう。

ただし、当たり前の話ですが、新築物件も5年経てば中古となりますので、最初の入居者が退去した後の動き方をしっかりシミュレーションする必要があります。

新築区分マンション投資で成功するには?

現在、不動産投資について語られている多くのサイトで、「新築の区分マンションは敬遠するべき」という論調となっています。

新築の区分マンションで成功するには見方を変えるべき、と提唱するのは、WEB上で副業・節約・投資について語っている「ミスターリスクヘッジ」を名乗る人物。氏によると「新築マンション投資で失敗した、と嘆いている人のほとんどが、不相応に高額な物件を買ってしまっただけ」だといいます。

氏曰く新築の区分マンションは「適切な価格で購入し、家賃も相場通りに設定していれば、積立保険のように、後から資産を生み出す投資方法」という考え方のようです。

また、投資において重要な利回りが低い点も、「長期保有を前提として購入し、○○年後の収入補助として考えるべき」と提唱しています。

不動産投資を考え始める多くの理由が、老後の不安。その不安を現実のものとしないための「守りの投資」であるという点を、認識してから臨まなければいけませんね。

新築の投資用区分マンションはどう選ぶべき?

新築の投資用区分マンションを選ぶ場合、まず最優先してみるべきは「立地」です。「立地はどこがいいの?」のページでも紹介していますが、ワンルームマンションであれば、可能な限り都心に近いエリアの、駅近物件が成功の鉄則です。

ファミリータイプであれば多少駅から遠くてもそれなりの需要はありますが、そもそも新築のファミリー向け物件には投資目的で販売している物が少ないので、ここでは除外します。

また、物件そのものよりも、販売会社や担当の営業マンを見て、買うべきかの判断をしても良いでしょう。

たとえば、大手の不動産開発会社が企画・施工し、系列の販売会社が広告している物件を探してみましょう。こうした会社はアフターフォローに優れている傾向があります。

さらに、営業マンに関しては、売り気の強い人やメリットのみを伝える人、最初から家賃保証制度を勧めてくる人は避けた方が無難。

このサイトでは新築・中古・区分・一棟に限らず、様々な投資物件の情報を取り扱っているおすすめのマンション投資会社をピックアップしていますので、気になった会社に一度、問い合わせてみてはいかがでしょうか。

新築の投資マンションも紹介してくれるサポート会社を5社紹介!

また、新築マンションよりも安く投資をはじめたい方は、「新築アパート投資」をおすすめします。新築アパート投資のメリットなど「読めば解る!新築アパート投資ガイド」に詳しく掲載されていますので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

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