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区分マンション投資の成功手法

貴方の投資ライフにおいて成功確率を上げられるよう、先輩胃投資家の手法を紹介しています。

区分マンション投資で成功する手法とは?

区分マンション投資はご承知の通り、都心などの人口集中地にある単身者用マンションを一戸、もしくは複数戸購入し、運用していく投資スタイルです。

築年数や立地によっては数百万円で購入できるので、投資に関する情報を提供しているサイトや専門誌などでは、「入門」と位置付けられていることもあります。

そんな区分マンション投資で成功している人の手法とはどんなものなのか、探っていきましょう。

現金購入で返済リスクゼロ

『犬が教える不動産投資の知恵』というブログを運営している、コジロー(犬)の飼い主・フォンタナさん。東北地方在住の自営業という、都心の物件購入に融資を組むには、少々不利と言わざるを得ない属性の方です。

ですが、中古の区分マンションを現金購入することでご自身の属性を高め、複数物件のオーナーとして活躍されています。

また、複数物件を運営することで銀行評価を高めた結果、「融資を得るには不利」とまで言われる投資用区分マンションで、見事に銀行融資を勝ち取った経験も持っています。

マンション購入をできるまでの現金をどのようにして準備したかは、残念ながら語られてはいませんが、徹底的に出費を減らしてその分を貯蓄する、という方法を勧めています。

区分マンションを現金購入するメリット

現金購入のメリットはいくつかありますが、一番は「借金を負わない」ということ。いくら金利が低いとはいえ、融資を受ければ借りた金額にプラスして、利子を支払わなければいけません。

数ある不動産投資のサイトや雑誌で、家賃下落がリスクとして語られているのは、融資を利用することが大前提となっているから。

ローンを組んでいる場合は、家賃から返済を考えるために、大幅な家賃減額は出来ません。ですが、現金で購入してしまえば、自身が許容できる範囲で家賃の値下げができるのです。

極端な話、自分が許せるのであれば、管理費と修繕積立金だけを入居者に負担してもらって、タダで貸すというのもできます。

実際には固定資産税や都市計画税、設備の故障などに備えなくてはいけませんから、タダで貸し出すことはできませんが、毎月の返済が無い分、相場よりも安い家賃で貸せる余地があることで、空室リスクの回避に繋がります。

さらに、現金購入した物件を担保に、2件目の購入・融資交渉も可能。

仮に必要無くなれば売却、という段階になっても、ローン利用が無いので、納得できる範囲で値下げでき、物件の手離れも良くなります。

ヤドカリ戦略で融資のハードルを下げる

この手法は、競売不動産の名人として知られる藤山勇司氏や、ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」で講師を務める束田光陽氏が得意とするものです。

ヤドカリは成長するにしたがって、徐々に背負う貝を大きくしていきます。ヤドカリを投資家、貝を住居に例えて、自分が住む物件はどんどんグレードアップさせ、既存の住居を貸し出すことで収入を得る戦略です。

通常のマンション投資では、購入した物件に自分が住むことはほとんどありません。ですが、「ヤドカリ戦略」と呼ばれる投資手法は、まず自分が住むために物件を購入します。

そしてある程度の年数が経った後に、また新たな物件を購入。既存の物件を賃貸に出し、家賃収入を得るのです。つまり、引っ越し回数が増えれば増えるほど、収入も増えるという訳。

最初は自己の居住用として、物件を購入するわけですから、投資用物件では絶対に利用できない「住宅ローン」による資金調達が可能。そのため、返済リスクを極限まで抑えられる上、周辺の環境や近隣住民の属性など、通常の投資マンションオーナーではつかみにくい、生活に直結した情報も手に入ります。

ヤドカリ戦略のメリット

ヤドカリ戦略最大のメリットは、上記で説明した通り、投資ローンよりも低い金利で融資を受けられること。条件さえ揃えば、購入時の諸費用でさえも銀行からの融資対象にできます。

また、物件のカスタマイズが自由にできる点もメリットのひとつ。将来貸し出すことを考えれば、設備はなるべく新しい方が、入居者も集まりやすいというものです。

そして、自身の住居を徐々にグレードアップできることにも触れておきましょう。次々に物件を購入し、既存の住居を順調に運営できれば、大きな収入を得られるのです。

ただし、融資を利用するわけですから、各金融機関の住宅ローン規約を確認する必要があります。

築古ファミリータイプで安定投資

マンション投資というとワンルームマンションをイメージする方が多くいます。ですが、ファミリータイプの物件も充分に投資対象になります。

このサイトの「ワンルームとファミリーはどっちがいい?」のページでも紹介していますが、安定した賃料を得られる可能性が高いのは、実はファミリータイプの物件なのです。

とはいえ、どんな物件でも収益を上げられるか、というとそういう訳ではありません。ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」で講師を務める束田光陽氏曰く、築16年以上の未リフォーム、平米単価10万円未満などの条件を満たす物だけが、隠れた優等生物件なのだそうです。

同氏はこの手法を用いて、580万円で購入した物件を月々85,000円で貸し出し、4年間保有したうえで890万円で売却できたそうです。購入時より300万円も高く手放せたうえ、毎月の賃料も入ってきていたため、この物件において560万円もの収益を手に入れたそうです。

築古ファミリータイプのメリット

ワンルームとファミリーはどっちがいい?」でも紹介していますが、ワンルームマンションでは敬遠するような立地条件でも、入居者がつきます。

例えば、駅から徒歩20分だったとしても、最寄り駅が急行停車駅だったり、電車に乗ってから30分以内で都内の主要駅に着けるのであれば、検討に値します。その際、周辺の同じような物件よりも家賃が安ければ、充分魅力的なお部屋と言えます。

ただし、家賃を下げるためには、購入価格も相応に安いものでないと、ご自身のキャッシュフローを圧迫してしまいますので、物件選びは慎重に行いましょう。

また、ファミリー層、特に小学生のお子さんがいる家庭はそう簡単に引っ越しません。日本賃貸住宅管理協会によると、賃貸に住んでいるファミリーの半分以上が、6年は同じ土地で暮らしているというデータがあります。

やはり、子どもが生活の中心となるため、小学校や幼稚園を移ることを極力避けているのだと推測できます。長期間住んでくれるのであれば、その間、退去による修繕費用は掛かりませんし、空室期間中の広告費もいりません。

結果、好立地のワンルームマンションよりも稼げる可能性すらあるのです。

このように一口に区分マンション投資といっても、人によって取る戦略は様々。ご自分でどんな戦略を練れば良いのか迷う、という方は、一度、プロに相談してみることをおすすめします。

あなたの資産状況や物件の実力など、様々な観点から最適な投資戦略のアドバイスがもらえますよ。

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