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どういう仕組みなの?

ここでは、マンション投資のしくみについて紹介します。どのような理屈で利益を生むようになっているのか、その構造をみてみましょう。

利益を活用しやすいマンション投資

マンション投資とは、部屋単位の区分、もしくは1棟まるごとマンションを購入し、入居者に賃貸することで家賃収入を得るシステムです。

毎月の家賃だけではなく、東日本の場合は新規入居があれば礼金収入が入ります。

家賃でどれくらいの年間収入があげられるのか、一例をあげましょう。

全12戸のマンションを所有していて、各部屋とも敷金を2か月分、礼金を1か月分とし、家賃8万円で賃貸に出した場合。

敷金・礼金が1戸あたり24万円で、かけることの12部屋で288万円。うち、敷金192万円は手を付けられませんから、残りの96万円がオーナーの収入となります。

これに家賃8万円×12戸を足して、192万円が手元に入るわけです。

200万円弱あれば、ワンルームならまた新しく購入する頭金には十分。こうして、うまく資金を活用してながら、運用を展開していくことができます。

また、家賃収入(インカムゲイン)だけではなく、売却(キャピタルゲイン)で利益を得られるのもマンション投資の特徴のひとつ。

家賃収入で着実に利益をあげていくのも、資産価値が上がったタイミングを見計らって売却するのもあり。

購入資金のローン返済や管理費、維持費などが利用できるのもメリットで、マンション経営で生まれる経費を帳簿に計上すれば節税対策にもなります。

運用にはキャッシュフローが大切

マンション投資にはギャンブル性はないので、勝負勘はいりません。

デイトレードのようなゲーム性もないので、投機運もいりません。

マンション投資で必要なのは、キャッシュフローです。

マンション投資のキャッシュフローは「家賃収入-返済額」や「家賃収入-(返済額+経費)」ではなく、「税引き後利益-返済元金+減価償却費」となります。

家賃収入を基準とした利回りは、単なる目安にすぎないのです。

ここを見誤ると、マイナス収支のキャッシュフローを続けることなり、安定した収入確保のための投資したのに、預金や本業での利益からそのマイナスを埋める自体になりかねません。

投資用のマンション選びの際には、正しいキャッシュフローで収支を予測したうえで自己資金の回収率、銀行ローンの推移をチェックしていくことが大切です。

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