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民泊運営

新しいマンション投資の形として注目を集めているのが「民泊の運営」です。人気が高まっている民泊運営について、メリットや注意点などをまとめているので、参考にしてみてください。

マンションを活用した民泊とは?

世界中で流行っている民泊。投資家の中にはビジネスチャンスとして捉えている人も多いそうです。民泊を運営するメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。

民泊運営のメリット

  • 設備投資にお金がかからない
    旅館や民宿を始める場合は宿泊施設の建築から始まり、消防設備の整備やフロントの設置など莫大な費用がかかります。しかし、民泊は「もともとある民家に宿泊する」スタイルなので、設備投資をする必要がありません。利用者が快適に過ごせる最低限の家具さえあれば、すぐに運営を始められます。
  • 利用者との交流を楽しめる
    民泊は利益を得るだけではなく、利用者との交流を楽しめます。特に外国人利用者が多いため、異文化に触れられるのが特徴的です。

民泊運営のデメリット

  • 近隣からクレームが出ることがある
    民泊利用者の中には、集合住宅のルールや共用施設の使い方の理解が足りず、結果としてルール通りにできない人もいます。そのため、クレームへと発展するケースも。最悪の場合は、民泊運営ができなくなる可能性もあります。。
  • 部屋を汚される恐れがある
    残念ながら民泊利用者の中には、部屋をキレイに使ってくれない人もいます。部屋に大量のごみが散乱していたり、備え付けの家具が破損されたりするなどのトラブルも珍しくありません。

賃貸物件と民泊の収支を比較!

民泊は一般的な賃貸収入と比べて、どのぐらい利回りがあるのでしょうか。東京都心で40m2(24畳)を4人で1泊2万円、20日間稼働した場合の収益で比較してみました。

民泊の場合 賃貸物件の場合
40万円 16万円

上記の通り、民泊と一般的な賃貸との運用差額は24万円となり、光熱費などの細かいランニングコストを引いたとしても、高い利益率が期待できます。もし、1ヶ月間丸々稼働したと考えると、さらなる利益を得られます。

しかし、ひとつ注意すべき点として、オンシーズンとオフシーズンとの差があることが挙げられます。日本政府観光局によると、毎年7月・8月には多くの外国人旅行者が日本を訪れるものの、1月~3月は減る傾向にあるそうです。

つまり、毎年1月~3月は民泊利用者も減るということ。この時期は利益率の低下が懸念されます。民泊を運営をする際は、最悪のケースも想定するようにしましょう。

これからの民泊市場は?

これまで、明確な法整備がされておらず、中には無許可で営業をしているケースもあった民泊。しかし、2017年6月に「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が成立しました。民泊新法が施工されることで、何が変わるのでしょうか?また、旅館や民宿、簡易宿泊所とはどう違うのかまとめてみました

住宅宿泊事業法

新しく成立した住宅宿泊事業法(民泊新法)では、 営業日数が1年間で180日以下という上限が設定されました。180日を超える場合は民泊新法の対象外となり、「旅館業法」に基づく営業許可が必要となるので注意が必要です。また、民泊ホスト(住宅宿泊事業者)に対する規制も定められています。

民泊ホスト(住宅宿泊事業者)に対する規制

民泊ホストは民泊を実施するにあたり、以下の情報と共に都道府県知事へ届け出を行う義務があります。

  • 商号、名称または氏名、住所(法人の場合は役員氏名)
  • 営業所または事務所の名称および所在地
  • 商号、名称または事務所の名称および所在地
  • 図面の添付
  • 登録時には登録免許税(9万円)の支払い

民泊ホストの業務

民泊ホストとして民泊運営をするためには、いくつかのルールを守らなければいけません。

  • 一年間の営業日数の上限は180日以内
  • 宿泊日数の定期的な報告
  • 各部屋の床面積に応じた宿泊数の制限や清掃などの安全確保
  • 外国人観光客向けの外国語による施設・交通案内
  • 宿泊者名簿の備え付け
  • 非常用照明器具の設置、火災・災害時の宿泊者の安全確保、避難経路の表示
  • 周辺住民からの苦情や問い合わせに対する迅速で適切な対処
  • 国が定めた様式の標識を表示

民泊のタイプ

「ホームステイ型」

住居提供者が住宅に居住しながら、一部の部屋を民泊に利用する「ホームステイ型(家主居住型)」。ホームステイ型の民泊では、管理を住居内に居住する住宅提供者によって一任することが可能です。

「ホスト不在型」

「ホスト不在型(家主不在型)」の民泊は、ホームステイ型と比べて騒音やゴミ出しなどの近隣トラブルの危険性が高まります。そのため、ホスト不在型の民泊を行う際には届け出を行うだけではなく、安全面や衛生面を確保するため「住宅管理業者」に管理を委託することが必須。長期出張や休暇による住宅提供者の不在期間中に住宅の貸し出しをする際も、ホスト不在型と位置づけされています。

住宅管理仲介業者

民泊新法では、旅館業法にはなかった「住宅宿泊仲介業」を設置。主に、住宅宿泊事業者と宿泊者との宿泊契約の締結の仲介を行います。住宅管理仲介業者になるには観光長官の登録を受ける必要があるので、注意が必要です。

罰則

気軽に民法を始めやすくなった一方で、法律違反をした際の罰則が厳しくなりました。もし、民泊ホストが虚偽の届け出をした場合は、「6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金」が科せられます。以前が「6ヶ月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金」だったことを考えると、だいぶ重い刑になったといえます。民泊運営する際は、必ず届け出をするように心がけてください。

住宅宿泊事業法がもたらす3つのメリット

  • 民泊ホストや施設管理者が自治体にインターネット上で届け出を行うだけで、営業ができる
  • 現行法ではできない住居専用地域でも、合法的に民泊の営業が可能
  • 特区民泊にある「2泊3日以上」といった日数制限がない

民泊新法の成立に伴って、観光庁は開設手続きなどの相談を受ける専用窓口を設置。民泊に関する相談、問い合わせなどにワンストップで対応していくようです。

その他にも、騒音やゴミ出しなどの苦情も受け付けており、自治体の担当部署に仲介し、必要があれば住宅提供者や管理業者などへ行政指導を行います。衛生面や安全面、住民とのトラブルを防ぐ抑止力のひとつとなりそうです。

簡易宿所との違いは?

民宿やペンション、キャンプ場、ゲストハウスなどは宿泊場所を多数人で共有する「簡易宿所」に該当します。今までは民泊も簡易宿所に該当していたため、居室の延床面積を1人辺り3.3平方メートル(約2畳)用意する必要がありました。しかし、民泊新法では延床面積の規制はありません。

また、簡易宿所は営業をするために許可が必要ですが、民泊新法では届出をするだけで営業を始められます。これらの面を考えると、新法が成立したことで、民泊運営をしやすくなったといえるでしょう。

今後の民泊市場は?

訪日外国人の数は2013年から4年連続で過去最高を記録し、今後も増え続けていくと予想されています。その際に問題となるのが「ホテル不足」です。大型ホテルやチェーンのビジネスホテルが開業していますが、まだまだ改善できていないのが現状。特に、東京や大阪ではホテル不足が深刻な問題となっています。そこで大きな役割を果たすと予想されているのが「民泊」です。民家の空き家や部屋を宿泊施設として提供することで、ホテル不足を解消できます。最近では、大手不動産事業者が続々と民泊事業に参入。そのことからも民泊運営にはビジネスチャンスがあるといえるでしょう。今後のことを考えて民泊運営をするのも、投資のひとつとなりそうです。

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