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シニア向けマンション投資

新しいマンション投資の形として、高齢者を対象にしたシニア向けマンションへの投資が注目を集めています。ここでは、シニア向けマンション投資を始めるメリットや需要、必要な手続きなどをまとめてご紹介。マンション投資で悩んでいる方は参考にしてください。

そもそもシニア向けマンションとは?

近年、居住者からの需要が増えてきているシニア向けマンション。介護付き有料老人ホームや住宅型有料老人ホームとは違い、少しの援助があれば、自立した生活を送れる高齢者が入居できるマンションのことです。

老人ホームへ入る必要性はないものの、日々の暮らしに不安や住みにくさを感じている人にとっては、住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅と同様に、穏やかな老後を過ごすための場所として、選択肢に挙げられています。

建物内は概ねバリアフリーとなっており、コンシェルジュや見守りスタッフ、看護師などが常駐、食事の配膳や家事代行サービスの提供、入居者を対象としたレクリエーションなどが共通の特徴として挙げられます。

また、建物内に温泉やフィットネス、レストランといった娯楽施設を構えていたり、1階部分にクリニックや薬局がテナントとして入居しているケースもあります。介護や医療サービスに関しては、各自で自分に合った事業者と契約する必要があります。

シニア向けマンション投資が注目される理由

超高齢化社会と呼ばれる日本では、シニア向けマンションをはじめとする高齢者向け住宅や、住宅型有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅への投資が注目を集めています。これは、「持ち家信仰」が徐々に薄れてきていることや、一般の賃貸物件では、特に単身の高齢者が入居しづらい、といった点が影響しています。

一方、投資家の観点から見ると、高齢者の賃貸需要が高まる、ともとれます。実際、国の試算では2030年ごろには、国民の1/3が65歳以上になる、との予測も出ており、この層を狙った投資は早くから始めておくに越したことはありません。

立地にもよりますが、都心であれば入居率は高いまま、家賃下落も抑えられ、安定収益を得られる見込みが高まります。また、中古の一棟マンションを購入し、シニア向けにリフォームして賃貸に出している先輩投資家もいます。

現状、投資家用に新築のシニア向けマンションを販売している会社は少ないので、しばらくは中古物件をリフォームして、収入を得る、というのが、シニア向けマンション投資の王道と言えます。

サービス付き高齢者向け住宅なら更なる需要増が見込める

「マンション投資」の観点からは少しずれてしまいますが、入居者向けにケアサービスを充実させることで、さらなる入居者増が見込めます。

現状、病院の病床数不足や、特別養護老人ホームへの入居待機増が深刻化しており、各自治体も対策に乗り出しています。

重病でない高齢者の場合、入院の3ヶ月後には退院しなければならない規則があり、人によっては退院後の住まいが無い、というケースがあります。特に賃貸住宅は入居を断られることも…。

その際の受け皿となりえるのがケア付き住宅です。サービス付き高齢者向けであれば、軽度の要介護が必要な人でも、物件によっては入居できます。当然、入居後のケアは外部の専門スタッフが行うので、オーナーとしての業務は圧迫されません。

ただし、不動産賃貸業ではなく、介護事業となるため、自治体への届け出などが必要です。

一般賃貸物件とシニア向けマンションの違い

一般的な賃貸物件の主なターゲット層は20代~30代。望まれる立地としては、交通アクセスの良さが第一に挙げられます。特に単身者向けマンションの場合、陽当たりや昼間の周辺環境はあまり重視されず、共用設備も必要最低限で済むケースがほとんど。都心部の場合は駐車場スペースも不要なこともあります。

一方、シニア向けマンションの場合は、アクセスの良さはそれほど重視されません。その代わり、周辺環境が静かな事や、暮らしやすい場所が好まれます。また、共用設備や間取りにバリアフリー設計が求められます。特に廊下やエレベーターなどは車いすが通れる広さを確保したり、段差がある部分には別途スロープの設置が必要になります。

特別養護老人ホームとシニア向けマンションの違い

シニア向けマンションと特別養護老人ホームの大きな違いは、「入居資格」にあります。老人ホームの場合、原則として自立した生活が困難な高齢者が優先して入居できます。また、施設によっては年齢による制限も設けられています。

一方、シニア向けマンションであれば、年齢制限はほとんどありません。稀に設定していることもありますがそのほとんどが60歳を基準にしており、一般的な定年を迎えた後であれば、誰でも入居できます。さらに、介護認定が無くても入居できる点が大きなポイント。介護施設ではないので、介護認定が低いことで入居待機になる、ということがありません。

さらに、シニア向けマンションは外部の介護サービスを利用する前提なので、事業者が合わなければ変更できます。老人ホームでは介護サービスが合わないからと言って、外部事業者にサービスの依頼ができませんから、これも大きな違いと言えます。

【注意点】必要な届出や手続き

注目される理由の部分でも少し説明しましたが、サービスの内容によっては、建築確認以外に、届け出や手続きが必要になります。

例えば、サービス付き高齢者住宅を運営する場合、国が費用の一部を負担する関係上、管轄省庁の国土交通省と厚生労働省へ登録申請、審査が必要です。さらに、認可後に都道府県や市町村への登録が必要です。

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