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高級賃貸投資

空室リスクを低減できる新しいマンション投資の形として、高級マンションが注目を集めています。これらの高級賃貸マンションが人気の理由と、投資する際の注意点をまとめました。

そもそも高級賃貸とは?

タワーマンションをはじめとする高級賃貸が新しい投資の対象として注目を集めています。資産価値の高さに由来した「安定収益」と「担保力」です。「高級」と名がつくくらいですから、月々の家賃も最低15万円というものが多く、中には100万円以上の家賃が設定されている物件もあります。

そのため、年間の家賃収入だけで200万以上稼ぐこともザラ。多くの場合、立地が良いところに建てられているので、土地の評価も高くなっているために担保力も抜群。

事業としても融資を受けやすい物件と言えます。特にタワーマンションの場合、一般のマンションよりも資産価値が下がり難しいと言われており、長期保有した後に売却して、まとまった資金を手に入れることもできます。

高級賃貸投資が注目される理由

不動産投資の中でも、タワーマンションやデザイナーズマンションなど、高級賃貸投資が注目を集めている理由をまとめました。

相続税対策としてもおすすめ

通常、不動産を所有していると、その不動産の市場価格と同額の現金を持っているよりも、相続税が少なく計算されます。そのため、特に「資産家」と呼ばれる属性の人たちは、収益不動産を持つことが多いのです。

特にタワーマンションの高層階は、市場価格と相続税算出基準額に大きな開きがあるため、相続税対策に最適。2017年の法改正によって多少の増額がありますが、1階住戸に比べて1割程度となるので、高層住居の資産圧縮効果はまだまだ高いと言えます。

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基本的に好立地の物件のみ

不動産投資における最大の成功要因は立地です。通勤・通学などの移動に便利な駅に近ければ、少なからず利益を生み出す物件と言えます。

タワーマンションに限らず、マンションを建てる際に動かされる金額は非常に大きなもの。マンションを建てる側も、出来る限り損を抑えるために、ステータスとなる場所に高級物件を建てているのです。

また、好立地には人口が密集するため、ある程度の賃貸需要も担保されています。

憧れの地に住むステータス

「東京」というブランドはいまだ健在。その東京の一等地に建っているマンションに住めるステータスは、多くの人を惹きつけます。

また、ステータスが高いということは、比例して金額も高いことがほとんど。金額の高さはそのまま信頼度の高さにもつながります。信頼度が高いと満足感も高くなるため、価値が向上するのです。

不動産価格の上昇

東京オリンピック招致が決まったころから、都内各地の再開発への投資熱が高まり、併せて不動産価格も上昇してきており、今後も上昇傾向は続くことが予想されます。

また、高級賃貸は先に挙げたように利便性が高く、グレードの高い設備が整っているため、物件の価値と併せて、家賃も下がり難いと言えます。

一般物件との違い

高級賃貸と一般的な賃貸物件の違いは、なんといっても設備の豪華さをはじめとする高級感です。たとえば、一般的な賃貸マンションが玄関に入ったロビーに郵便受けやエレベーターがあるのに対し、高級賃貸のロビーは天井が高くて開放感のある空間になっています。

ソファーが設置してある物件もあり、来客との待ち合わせにも利用可能。そのほかにも一般的な賃貸物件の共通施設がシンプルな集会所だとすれば、高級賃貸には温水プールやフィットネスクラブなど住民が快適に過ごせるための施設が充実しています。

また、高級賃貸は都心の一等地に建てられているケースが多いので交通アクセスの面でも◎。通勤やショッピングなどの移動が便利なのも魅力です。高級賃貸の中でもタワーマンションの上層階であれば、ここでしか見られない特別な景色を満喫できます。

狙い目エリアは?

今後、高級賃貸マンションに投資するのであれば、狙うエリアは当然、東京です。人口の減少が問題視される中、東京都は人口が増加している数少ないエリア。2020年には東京オリンピックが開催されるため、不動産市場としても成長が期待されている有望株な存在です。

アジアの中でも利回りが良いことから、日本国内の投資家のみならず、中国やその他の国の投資家からも注目を集めています。

狙い目エリアは外国人ニーズの高い「港区」「新宿区」「渋谷区」

東京都23区に住む外国人居住者の数は平成7年に約22万人、平成16年になると約30万人と、9年間で約8万人も増加。その中には外国政府高官や外資系企業の社員もおり、タワーマンションといった高級賃貸マンションが人気を集めています。

外国人に人気のあるエリアは港区や新宿区、渋谷区など。オリンピック需要で今後も外国人居住者数の増加が予想されるため、人気エリアにある高級賃貸マンションを購入するのが狙い目です。

外国人に評価される5つの条件

外国人駐在員が日本に滞在する際に利用する高級賃貸の物件を「Expart apartment」と呼ぶそうです。これに該当する物件の基準は次の5つ。

  1. 高い天井
  2. ゆったりくつろげる広さの部屋
  3. ベットルーム3室、バスルーム2室
  4. 設備の操作がシンプルで分かりやすい
  5. 管理会社やマンションのフロントが英語で対応可能

1年~2年程度の期間限定で滞在する外国人の場合、家具や家電を持って来日するケースはあまりありません。また、変圧器の違いから、雇用先の企業の多くが家電を持ちこまないようアドバイスしているのも特徴。

そのため、こちらで家具や家電を揃えるか、もしくは雇用先の会社が手配することになります。こちらで手配する場合、一式をレンタルする方法だと短期・長期のどちらにも対応可能です。

【注意点】修繕・原状回復費用も相当に必要

収益にこだわるあまり、マンションの修繕費を節約してしまうと、入居者の不信感を高めてしまいます。特に高級賃貸マンションは快適性を売りにしているため、修繕の要望にしっかり対応しなかった場合、退去者が増えるにしたがって空室も増え、結果として収益ダウンにつながってしまいます。

高級賃貸の場合、一部屋でも空きが出てしまうと、大きな減収となってしまうので要注意。修繕費を出来る限り抑えたいのであれば、定期的な検査とこまめな修繕が大切です。

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