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マンション投資入門サイトHOME経営・運用についての悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】ダメな物件はいつ売却するのがいい?

ダメな物件はいつ売却するのがいい?

マンション投資で重要となるのが、出口戦略。つまり、「いつ売却するのか」の判断を間違わないことです。ここでは不動産・マンションの売りどきについて見てみましょう。

「手放したい!」そんなマンションの売りどきとは

景気や立地環境の変化、入居者のニーズなどによって、必ずしもマンション経営は成功するとは言い切れません。

さまざまな努力しだいで成功する可能性を高めることはできますが、それも残念ながら絶対ではないのです。

それでは、不幸にも収益物件ではなくなったマンションは、どのタイミングで売却すればいいのでしょうか。

ひとつの方法としてあげられるのが、任意売却

もともとは自宅マンションなどのローンが支払えなくなったケースなどで利用されてきましたが、最近では投資用マンションでも利用する人が増えているようです。

任意売却とは?

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合に、抵当権者(債権者)の合意により、不動産売却を成立させること。

競売などよりも相場に近い価格で売れるので、残債を圧縮できるほか、残債も無理のないプランで返済できることなどがメリットです。

任意売却を利用する場合、早いにこしたことはありません。資産価値の落ちる前のタイミングを逃さないようにしましょう。

売却のタイミングといえば、「購入時よりも価格が上がったから売りたい」と思われる方もいらっしゃるでしょうか。

しかし、それは早計。

物件のそのものの価格が上回っていても、不動産取得税や登録免許税などの各種税金、業者への仲介手数料、月々のランニングコストなどを鑑みれば、売却しても対して利益にならない、またはマイナスでなることも珍しくありません。

不動産の額面だけでなく、あらゆる収支をトータルで考えて、売却か否かの結論を出すべきでしょう。

先を見すえたキャッシュフローを考える

不動産は減価償却されるため、年数がたてばたつほど売却価格も下がります。

たとえば、現在売却したら3億円の物件を所有していて、5年後には売却価格が2億5千万円になるとしましょう。

単純計算では、いま売却したほうが5千万円高く売ることができるように思われます。

年間キャッシュフローが1千万円、売却経費が1千万円、年間800万円返済で、現在の残債が1億4千万円、5年後の残債が1億円となるローンがあったとすれば、現在売却すれば「3億円-1億4千万円(残債)-1千万円(経費)」で1億5千万円の利益に。

ですが、5年後に売却すれば、年間1千万円のキャッシュフローが5年分計上されるので「2億5千万円-1億円(残債)-1千万円(経費)+5千万円(キャッシュフロー×5年)」で1億9千万円を手にすることができるわけです。

つまり、目先の売却額ばかりに惑わされず、しばらくマンションを保有した場合の保有キャッシュフローを頭に入れておくのが、かしこい売却術といえます。

自分でいくつかのパターンでシミュレーションし、もっとも利益を出せるタイミングで売却するようにしてください。

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