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マンション投資入門サイトHOME経営・運用についての悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】管理を委託したら何をしてくれるの?

管理を委託したら何をしてくれるの?

便利なマンションの管理委託とはどのようなものなのか。サブリースなどとあわせ、その内容について少しお話ししましょう。

管理会社に委託するメリットとは

すでに何年もマンション経営していたり、複数の物件を同時に運営しているようなマンション投資のベテランなら話は別ですが、「不動産の経営ははじめて」という方にとっては、マンション経営はうまくいくか心配でしかたないのではないでしょうか。

「経営の知識・経験がない」「本業があるからあまり手をかけられない」「遠方に住んでいるので物件の現況を把握しづらい」などなど、心配・不安の内容もさまざまでしょう。

そんなとき利用したいのが、管理会社

もちろん、タダでとはいきませんが、それでも手数料は数千円~、もしくは家賃収入の数パーセント程度です。

管理会社を利用するメリット

管理会社を利用するメリットとしては、大きく以下が挙げられます。

  • 入居者の退去対応や新規募集をしてくれる
  • 家賃の集金代行・管理をしてくれる
  • 入居者や近隣住民とのトラブルに対応してくれる
  • 修繕の必要がある場合は対処してくれる

管理契約の内容にもよりますが、オーナーが手を煩わせずにマンションを経営していくことが可能となるのです。

一方、個人で管理するとなると、これらをすべて自分でしなければなりません。管理会社への手数料支払という出費はかかりませんが、マンション経営に慣れない人、副業として不動産投資をしている人にとっては、かなりの労力となることはいうまでもありませんね。

また、管理会社は現地の情報に精通しているほか、不動産業界と横のつながりがあることが多く、スムースに入居者を確保しやすいというメリットもあるでしょう。

兼業サラリーマンは絶対に利用すべき

管理会社に管理の代行を依頼するためには不動産管理業務委託契約を結びますが、契約には大きく分けて「一般管理契約」と「サブリース契約(一括借り上げ管理契約)」があります。

どちらにもメリットとデメリットがありますので、契約を結ぶ時には良く考えて選ぶようにしましょう。

「一般管理契約」のメリットは物件所有者が家賃、敷金、礼金を決めて、直接に入居者と賃貸契約を結ぶのでサブリース契約よりも高い収益が見込まれます。しかし管理会社の入居者募集の宣伝広告費が上がったり、空室が出た場合に収益が減ったりというデメリットがあります。

「サブリース契約」の場合、管理会社が不動産を借りあげるので空室が出るというリスクが無く安定した収益を上げることができること、入居者との契約も管理会社が行うので物件所有者は何もしなくてもOKというメリットがあります。デメリットとしては保証してくれる家賃が設定家賃の80~90%であるために一般管理契約よりも収益が低くなること、保証賃料見直しが2年おきに行われるので更に賃料が安くなることなどがあげられます。

管理業務については仕事が終わってからや休日にできると思っている方もいらっしゃいますが、兼業サラリーマンにはとても管理しきれるものではありません。

サラリーマンがマンション投資をする場合には賃貸管理代行会社を絶対に利用すべきでしょう。

マンション管理の契約形態

マンション経営の管理会社の契約形態には、一般的な管理委託業務契約のほか、サブリース契約修繕保証つきのサブリース契約があります。

一般的な管理委託業務契約の内容は、家賃の集金・送金、入居者募集・契約業務、退去時の立会い、問合せ対応・クレーム対応など。月3,000円前後からが相場です。

これに対しサブリース契約は、管理会社やサブリース会社との間で転貸借契約を結びます。サブリース会社が直接の借主となることで、空室時や入居者の家賃滞納時でも賃料収入を確保することが可能。

賃料は相場家賃の90%程度となりますが、「毎月定期的な収入を確実に確保したい」というニーズには最適でしょう。通常の管理業務にも対応してくれるので、運営の手間もかかりません。

このサブリース契約手数料に、リフォーム費用などの修繕工事費も含んだものが、修繕保証つきのサブリース契約です。

ただし、経済情勢などの変化でサブリース会社から家賃減額請求がきたり、サブリース会社そのものが経営破たんしたりするリスクもないとはいえません。

そのあたりのメリット、デメリットを把握したうえで、自分に適した管理契約を結んでください。

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