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マンション投資入門サイトHOME経営・運用についての悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】物件リフォームのタイミングは?

物件リフォームのタイミングは?

マンション経営をしていくうえで、いずれは突き当たるリフォームの問題。どのタイミングでリフォームすべきかなどについてみていきましょう。

経営前に知っておきたいマンションのリフォーム

新築当初はきれいだったマンションも、月日を重ねるごとに老朽化していきます。

定期的なメンテナンスでかなり劣化を遅らせることはできるとはいえ、時代の流れで間取りや設備を古臭く感じてしまうこともあります。

そうなると、入居率・稼働率を高めるためにもリフォームは避けて通れません。

「リフォームというと費用がかかりそう」「資金的な余裕がない」と思われる方もいらっしゃるでしょう。

各戸の設備、共用スペース、マンションの躯体と、おおまかに3つの修繕箇所に分類でき、リフォームといってもその修繕箇所によって費用感は大きく違ってきます。

主なリフォーム箇所の内容

■各戸の設備
壁紙の張り替えなどであれば、~50,000円程度。調度品などを真新しいものに変えるだけでも、入居者のイメージがよくなります。とくに、キッチンやバス・トイレなど、清潔さが求められるスペースのリフォームは効果的。入居者退去時にあわせて改修するのがベストです。

また、経年劣化以外による修繕は、前居住者の敷金・保証金から支出することができます。

■共用スペース
エントランス、階段、廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの共用スペースは、長期修繕計画にもとづく入居者からの管理費の積立で対応。入居者から不具合の連絡があれば、すみやかに対応しましょう。

それでも10年~20年スパンで大規模な改修が必要となることが予想されるので、月々数千円からでも、自主的に積み立てておくと安心です。

■マンションの躯体
鉄筋コンクリート造など、強固な躯体であれば~100年は問題ありません。躯体自体に問題がなくても、外壁や床のひび割れ、外構の損傷などがあれば目立たないうちに手を入れておきましょう。

ただし、建物には法定耐用年数というものがあります。これは国によって定められた指針で、住宅用の建築物でいうと、「木造・合成樹脂造のもの→22年」「木骨モルタル造のもの→20年」「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの→47年」「れんが造・石造・ブロック造のもの→38年」などとなっており、これを経過すれば資産は「0円評価」となるため、注意してください。

このように、基本的には各戸の設備の改修やリフォームが中心となります。リフォームで物件の魅力があげれば、そのぶん家賃を高く設定できますし、入居率も高まるのでメリットは大きいといえるでしょう。

廉価で効果的にリフォームするには

しかし、会社員などが不動産投資の副業でマンションを経営する場合、なかなか資金を捻出できないときもあるでしょう。

では、なにか低予算で効率よくリフォームする方法はないのでしょうか?

こうした費用対効果を重視するケースでは、修繕計画標を作成し、効果的に資金をおとしていくといいでしょう。

修繕計画表は、長期的視野から将来、どこにどれだけ修繕・改修工事が必要で、費用はだいたいいくらか、その時期までにその費用を賄うにはどこからどれだけ積立てていくかなどを明確にしておくプランニングです。

たとえば、屋根なら何年後に防水塗装工事でいくら、給水ポンプは何年後に交換でいくら、などといったもの。

かつ、小まめに物件の状態を把握し、傷口が広がって大きな費用がかかるまえに、手をうつことが望ましいでしょう。

新築マンションなら30年、中古マンションなら25年の計画期間が理想的といわれています。

また、大きなリフォームでなくとも、備品を性能の高いものに変更するだけでも効果的。

クロス・壁紙を高級で上質なものに変えたり、照明器具を可動式のものに変えたり、部屋やバスルームのミラーを大きなものに変えたりするだけでも魅力を高め、賃料に反映させることができます。

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