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公務員編

公務員の方がマンション投資をするうえで、注意しておきたいポイントなどについて紹介します。「公務員」=「副業禁止」と思われている方も多いのではないでしょうか。確かにそれも正解ですが、実は「あらゆる副業すべて禁止!」と言うわけではないのです。

公務員でもできる副業・マンション投資

市町村役場職員や公立学校教職員、警察官、消防士をはじめとした公務員は、職務専念の義務があります。そのため、副業はできません。

しかし、国家公務員法・地方公務員法などの法令に触れずに、副業をすることが認められることがあります。

その数少ないケースが、不動産・マンション投資。

一定の規模を超えない範囲の不動産賃貸借による収入ならば、副業にはあたらないとされているのです。このあたりの考え方・表現は、いかにも日本のお役所的ですね。

ルールにしたがって運用さえしていれば、罰せられたり処分をうけたりすることもありません。

『人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用について』によれば、一定の規模とは、「独立家屋の数が5棟以上」、それ以外の建物については「独立的に区画された一の部分の数が10室以上」のこと。5棟10室を超えなければ、公務員が不動産を運営してもなんら問題はないのです。

誰に申告する必要も、許可を得る必要もありません。

相続などでどうしても「一定規模以上」の物件を運営する事情がうまれた場合は、関係部署に報告し、許可を得る必要があります。この場合、許可がでても「管理は業者に全委託」が絶対条件となるため、遵守するようにしてください。

もしも、許可をとらなかったり、とっても条件を守っていなかったりしたことが露見したら、国家公務員法第103条、地方公務員法第38条にもとづき最低でも懲戒処分、場合によっては懲戒解雇となります。

くれぐれもお忘れなきよう。

公務員の投資シミュレーションへのボタン

公務員ならではのメリット

不動産投資をするうえでは、公務員ならではのメリットもあります。

それは、職の安定性・信用性です。

いわゆる「公務員の与信」というやつで、物件購入資金を融資してもらうときも利率などでかなり有利。

マンション投資会社としても、運営者が公務員なら安心なので、利回りの高い物件を積極的にまわしてくれるでしょう。

公務員の成功体験談へのボタン

公務員の失敗体験談へのボタン

規定に沿った運営をすれば、公務員でも問題なくマンションオーナーになれる、というのはお分かりになりましたでしょうか。

実は公務員の中にも、この規定について詳しく理解しないまま、疑問を抱えている人がいるようです。

公務員がマンション投資をするためには?

今年から公立中学校の教師として赴任した新卒教師・秦野輝美さん(22歳)は、なにやらマンション投資に興味があるそうです。でも、副業禁止の規定に引っかかりそう…と二の足を踏んでいます。

ある時、マンションオーナーとして副収入を得ている、市内の警察署に努める堀井俊(42歳)と市役所勤務の屋久章介(35歳)と出会います。

そこでどんな会話が交わされたのか、少し覗いてみましょう。

どうしたらマンション投資ができる?

秦野輝美

先輩方、今日はいろいろとご指導お願いします。

堀井俊

はい、お願いします。

屋久章介

そう硬くならずに、何でも聞いていいよ。

秦野輝美

では、早速…

実は私、マンション投資に興味があって、それで色々と物件を調べてはいるんですけど……

屋久章介

僕と堀井さんが投資用のマンションを持っているのは知ってる?

秦野輝美

はい。

屋久章介

じゃあ、秦野さんが知りたいのは、どうしたら規定に抵触しないで、マンションを持てるかって言うことかな?

秦野輝美

そうですね。隠れてコソコソなんてしたくありませんから。

堀井俊

なかなかしっかりした新人だな。

屋久章介

じゃあまずは、公務員に認められている副業の範囲から話をしようか。

秦野輝美

よろしくお願いします!

公務員の副業規定に定められている許容範囲

屋久章介

公務員にも地方公務員と国家公務員があるけど、どちらも「営利企業を営んではならない」「報酬をえて事業・事務に従事してはならない」という点は同じ。

自ら経営・就労はもちろん、営利団体の役員にもなっちゃいけない。その点はOK?

秦野輝美

はい。ですが、お二人は投資用マンションで副収入を得ていらっしゃるんですよね?

堀井俊

マンション投資は公務員ができる数少ない副業で、これは、ある一定の範囲内であれば、認められているんだよ。

5棟10室未満を管理会社に委託ならOK

秦野輝美

その範囲というのは?

堀井俊

「5棟、もしくは10室未満」がそれにあたる。これは人事院規則14-8に基づいた数字で、我々公務員は、あくまでも小規模の不動産運営を求められているんだ。

屋久章介

それから、マンションの運営や管理は賃貸管理会社にすべて委託しなくちゃいけない。

少しでも関わってしまうと、不動産経営をしているとみなされて、規定に抵触してしまうんだ。

秦野輝美

なるほど。自分で管理・運営しなければいいんですね。

家賃収入が年間500万円までならOK

堀井俊

それともう一つ。家賃収入が年間500万円を超えてはいけない、というのも忘れちゃいけないな。

屋久章介

ここで気を付けるべきは「年間の家賃収入」であって、「年間の利益」では無いことだね。

だから、最初の物件選びがものすごく重要なんだ。

秦野輝美

ということは月々の家賃収入としては、40万円が上限の目安と捉えておけば良いですね。

堀井俊

そういうこと。ただ、この条件から外れてしまう場合であっても、適切に申請すれば、認めてもらえるケースもある。

公務員がマンション投資をする際の注意点

秦野輝美

何でもかんでも副業がダメ、というわけではないんですね。

屋久章介

もちろん、公務員がマンション投資するにあたって、注意しておかなければいけない点もあるよ。

特に、家賃収入を目当てにマンション投資を始めたときなんかは要注意。少しでも規模が大きくなってしまうと、許可が下りにくくなるんだよ。

秦野輝美

それはどうしてですか?

屋久章介

単純に、副業とするには金額が大きいってことじゃないかな。

申請が通れば規定以上でも問題なし

秦野輝美

そうなんですね。あれ、でも堀井さんは結構な数の物件を持っているとお聞きしたんですが…

堀井俊

俺の場合は、親や親族からの相続だからな。相続された場合は、多少規模が大きくても、案外あっさりと認めてもらえるもんだ。

いくら国や自治体とは言え、受け継いだものを無理やり一定以下の規模に縮小しろ、なんて無茶も言えないしな。

秦野輝美

許可の申請を出すのはどのタイミングがベストですか?

屋久章介

基本的には物件を買った後だね。ただし、購入手続きが済んでから「却下」なんてなったら目も当てられない。

だから、物件に目星を付けたら、その時点で関係部署に確認・相談しておいた方が無難だね。

堀井俊

相続の場合は、物件の詳細は分かってるわけだから、よりスムーズに申請できるぞ。

公務員が銀行融資を受けやすい理由

秦野輝美

私は親から相続できる財産なんてないからなぁ…

では、公務員だからこそ的なメリットはありますか?

屋久章介

あるよ。公務員という立場そのものが、マンション投資をする上での大きな強みだね。

秦野輝美

立場そのもの、ですか?

堀井俊

公務員はそのバックボーンから、融資のハードルが本当に低いんだ。銀行なんかの金融機関が融資する際、何を見ていると思う?

秦野輝美

返済能力じゃないんですか?

堀井俊

個人の返済能力ももちろん見られる。

じゃあ、その個人が返済するための原資を、どうやって調達しているかを考えてみると、金融機関が見ているものが分かる。

「公務員」は銀行の評価が高い

屋久章介

金融機関はお金を貸した相手がきちんと期日までに、利息も含めて支払えるか、という点を重視するんだ。

一般的な会社員の場合、本人には何の問題も無くても、景気動向によって会社が倒産したり、降格・リストラなんてリスクがある。

その点、僕ら公務員は、国や自治体が雇い主なわけで、「倒産」はまずない。

堀井俊

つまり、給料が無くなる心配が無いわけだ。

屋久章介

その他にも、一般的な会社員に比べて、優遇金利の適用条件に当てはまったり、借入期間や融資額でも良い条件を引き出せたりするんだ。

秦野輝美

なるほど。公務員ならではの「特権」みたいなものですね。

公務員特有の資金調達方法

屋久章介

物件購入の際の資金調達法で言えば、もう一つ、公務員ならではの強みがあるよ。

秦野輝美

え、まだあるんですか?

屋久章介

輝美ちゃんも公務員なわけだから、共済組合には入ってるよね?

秦野輝美

はい。公立学校共済組合に加入してます。

屋久章介

その共催でお金を借りられるって知ってる?

まぁ、金利が高いからあまり使わないかもしれないけど、考えようによっては、マンション投資の大きな武器になるよ。

共済の貸付制度はメリットが多い

秦野輝美

どういうことですか?

屋久章介

普通、金融機関で融資を受けようと思うと、何かしらの担保が必要になる。不動産投資の場合は十中八九、購入物件が担保になるね。そうすると、抵当権が設定されてしまうんだ。

堀井俊

ところが、共済からは無担保で借りられる。つまり、抵当権の無い、綺麗な物件が手に入るって寸法だ。

さらに、次の物件を手に入れる際、抵当権が設定されていない物件を担保にすれば、金融機関からは頭金を入れたのと同じ評価を受けられる。

これも賢い投資テクニックのひとつだな。

屋久章介

それから、共済の貸付であれば、金融機関の信用情報に載らないので、書類上は借金がないことになっているのも、メリットだね。

秦野輝美

まさに至れり尽くせり。公務員になって良かったぁ。

だから公務員はマンション投資をするべき

就職したばかりとはいえ、将来への不安があって、マンション投資で資産形成をしたい、という思いはありましたが、公務員は副業禁止…と半ば諦めていました。でも、今回、堀井さんや屋久さんのお話を聞いて、公務員だからこそ、マンション投資をするべきなんだって、思います。

物件の件数や家賃収入の額などで制限こそありますが、金融機関からの信用が篤いこと、無担保で借りられる共済を活用できること、さらに貸付の記録が信用情報に載らないことなど、公務員ならではの強みをたくさん知れました。

これからもっと勉強して、マンション投資でかしこく資産形成していきたいと思います。
秦野輝美

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