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マンション投資入門サイトHOME物件選びの悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】物件の利回りはどれくらいが狙い目?

物件の利回りはどれくらいが狙い目?

マンション投資のなかでも重要な、利回りについてまとてみました。

都市部で狙い目の利回りは8%?

マンション投資でまず気になる数字は、なんといっても利回りでしょう。

投資用マンションの情報を見るときも、真っ先に利回りに目がいくものです。

利益がでるかどうか、高い利益が得られるどうかはこの利回りによって大きく影響されます。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りには、「年間家賃収入÷マンション価格×100」で算出する表面利回りと、「(年間家賃収入-年間の経費)÷マンション価格×100」で算出する実質利回りがあります。投資用マンションの収益率の比較には、表面利回りが多く用いられるようです。

基本的には、利回りが高い物件=優良物件といわれていますが、必ずしもそれに当てはまらないケースもるため、数字だけにとらわれるのは危険であることもまた事実。

どんなに短期的に利回りが高かったとしても、入居率が落ちて回転が悪くなれば利回りはみるみるうちに下落していきます。

ですから、目先の利回りだけに惑わされず、「入居率を高水準で維持しつづけられる物件かどうか」に注目することも大切。入居率が安定していれば利回りもまた安定して推移するからです。

では、具体的にはどの程度の利回りの物件が狙い目なのでしょうか。

マンションの立地や条件にも左右されるので一概にはいえませんが、目安として都市部の築15年前後、駅から徒歩5分の物件であれば8%~の物件が狙い目です。

10%を超える利回りは要注意

しかし、利回りが高すぎる場合は逆に注意が必要です。

高利回りの物件には、借地権が設定されているものも少なからず存在します。

借地権が設定されていれば、そこは借地とみなされ金融機関から融資されにくい、担保にできないなどのリスクが。

また、築後かなり年数がたっている物件も多く、そのほとんどが大規模な修繕が必要となり、相当の出費を覚悟しなければいけません。

さらに1981年以前の物件であれば、耐震性も十分でないことが予想されます。

やはり、相場よりも高い利回り物件にはそれなりの理由があるということでしょう。

そのほか、キャピタルロスのリスクを考慮する、管理費用の適性相場を考慮する、通常の家賃相場で利回りが計算されているか考慮するなど、あらゆる面から利回りを考えてみてください。

「数字のことは小難しくてよくわかならい」と言うのであれば、信頼できる不動産投資会社と相談しながら投資話を進めるといいでしょう。

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