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マンション投資入門サイトHOME物件選びの悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】立地はどこがいいの?

立地はどこがいいの?

ここでは、投資するマンションと立地とのかかわりあいについてまとめていきます。

大都市圏・地方都市それぞれのメリット

投資マンションの立地は、収益の大きさを左右する大切な要素です。

この場合の立地とは、○○線の○○駅前や●●公園の近く、▽▽病院のそばといった局地的な要因ではなく、広域エリアのこと。

早い話が大都市圏か地方都市かということです。

ここでいう大都市圏とは、具体的には首都圏をはじめ京阪神圏、中京圏、福岡・北九州圏、札幌圏を指し、地方都市はそのほかの県庁所在地や中核都市などを指していると考えてください。

それぞれのメリット、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。少し詳しくを見てみましょう。

◆大都市圏のメリット ◆地方都市のメリット
  • 人口が集中しており住宅需要が高い
  • 人口増加が見込め物件の将来性がある
  • 路線価が高く資産価値が高い
  • 回転率が高く東日本であれば礼金収入がある
  • ワンルーム物件の需要が高い
  • 物件価格が安く低資金で投資しやすい
  • 転入出率が低いため入居者が定住しやすい
  • 地域性によってはあらゆる点で融通がききやすい
  • ファミリー層物件の需要が高い
  • 駐車場の確保が比較的容易
◇大都市圏のデメリット ◇地方都市圏のデメリット
  • 物件価格が高く多額の資金が必要
  • ライバルとの競争が激しい
  • 駐車場の確保が難しい
  • 人口の伸びがあまり望めない
  • 路線価が低く資産価値が低い
  • 空室になると埋まりにくい
  • 投資マンションの絶対数が少ない

それぞれに利点・欠点はありますが、総じて言えることは投資に向いているのは、空室リスクが低く高い収益性が見込める首都圏のマンションだということでしょう。

特に東京都内の物件であれば、よりその傾向は顕著です。

東京のおすすめエリア・人気エリア

では、東京のどのエリアの不動産がマンション投資に向いているかも見ていきます。

現在、注目されているのは、2020年東京オリンピックの主要会場ともなる湾岸エリア。オリンピック開催時には選手村の建設が予定される晴海・勝どきエリアや、築地市場の移転や商業施設の開発のすすむ豊洲・有明エリアは、すでにマンションの売買事例が増加してきています。

ですが、このエリアはすでにデベロッパーの手にわたっている未開発の広大な土地があり、将来的には供給過剰となる可能性もぬぐえません。そのため、オリンピック前後数年の動向を注視し、必要ならタイミングを逃さず売却するのも手です。

一方、山手線沿線で注目されているのが、田町~品川間に設置される新駅周辺エリア。現在の都営浅草線泉岳寺駅界隈です。羽田への新線建設構想も進んでいるほか、品川駅からはリニア新幹線も発着するようになるなど、交通インフラが飛躍的向上するため不動産の大幅な資産価値上昇が見込めます。

ただし、周辺はすでにほとんど開発済みのエリアのため、既存の物件を奪い合う競争となることは避けられません。

そのほかのエリアでは、日比谷線の新駅が設置される予定の虎の門周辺、駅ビル改築中の渋谷駅周辺なども注目です。

郊外に目を向けると、米軍補給廠の返還や、リニア停車も予定される神奈川県相模原市などもおすすめです。

また、全国初の民間高層マンションとの一体型再開発事業となった豊島区役所のように、都心部の思わぬところに大型マンションが増える可能性もあります。

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