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マンション投資入門サイトHOME物件選びの悩みを解決!【マンション投資のノウハウ】ワンルームとファミリーはどっちがいい?

ワンルームとファミリーはどっちがいい?

ファミリータイプのマンションへの投資と、ワンルームマンションへの投資のメリット・デメリットについてみていきます。

ルームタイプで選ぶマンション投資

マンションは、2つのタイプに大きく分けることができます。3DKや4LDKなどのファミリー層向けのマンションと、ワンルーム・1Kなどの単身者向けのマンションです。

当然、それぞれのメリット・デメリットがありますし、どの層をターゲットにするかで選択すべきマンションが違ってきます。

◆ファミリータイプのメリット ◆ワンルームのメリット
  • 各種設備が充実している
  • 防犯・セキュリティレベルが高い
  • 高い家賃収入が見込める
  • 入居期間が長く継続的
  • 駅から至近の物件が多い
  • 価格が低いので投資しやすい
  • 空室ができても回転が速い
  • 家賃が安定している
◇ファミリータイプのデメリット ◇ワンルームのデメリット
  • 大型物件は市況に家賃が左右されやすい
  • 価格が高い
  • 駅から離れていることが多い
  • 空室が埋まりにくい
  • 設備は必要最低限のことが多い
  • 若者が多く住民トラブルになることも
  • ネット利回りが低い
  • 入居者の入れ替わりが激しい

もちろん、立地エリアや入居条件、路線価格、購入費用、利回りなどはまちまちであるため、どちらが「絶対いい」とまではいえません。

しかし、どちらかひとつを選ぶとなると、マンション投資入門者にはワンルームのほうがおすすめです。

ビギナーにおすすめなのはワンルーム

その理由はワンルームのメリットにあるように、価格が低いので少ない資金でもはじめやすいから。

ファミリータイプのマンションだと、床面積・間取りも広くなり、価格もそれに応じて高くなります。

ワンルームであれば、まず試しにはじめてみて、うまくいばもう1部屋、さらにもう1部屋とステップアップしていくことが可能。はじめから大きなリスクを背負い込む必要がありません。

また、低価格でありながらも収益性が高い点も魅力的です。

ファミリー層は住環境を優先するため、駅から徒歩15分~といった立地に居所を求めますが、単身層は利便性重視のため、ワンルーム物件は駅近に集中しています。

そのため回転率も高く、入れ替わりこそ激しいものの、空室のリスクは低いのが特徴。1部屋単位なのでリフォームや管理費などの諸費用が低くてすむことも、収益性の高さの理由です。

家賃が景気に左右されにくいのもメリットでしょう。

こうしたことから利回りも高く、安定性と収益性をそなえたワンルームがおすすめ、というわけです。

ファミリーマンションにメリットはないの?

さて、こうしてみるとワンルームマンションにばかり目が行きがち。ですが、ファミリーマンションで成功を収めている先輩投資家がいることも事実。そうした先輩投資家たちは、どのような点をメリットに感じていたのでしょうか。

ファミリーマンションに投資するメリットを掘り下げてみていきましょう。

取得費用が安い

賃貸に出されているファミリーマンションが売り出される場合、ほとんどすべてが「オーナーチェンジ物件」。そのため、取得費用が相場よりも安くなる傾向にあります。これは、現況の入居者がいることで、物件取得者の使用に大きな制限がかかり、市場価値が低くなるため。

さすがにワンルームマンション並み、とはいきませんが、同程度の空室マンションよりも手ごろな値段で手に入ります。

物件取得にかかる費用が少なければ、それだけ利回りは向上します。ましてや、ファミリーマンションであれば、比較的高額な家賃設定も可能なので、更なる高利回りも実現可能です。

ワンルームマンションよりも需要が安定している

小さい子どもがいる家庭は、単身者よりも長期間、同じ住宅に住む傾向があります。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の調査によると、6割以上のファミリーが4年以上、同じ住居に住み続けているのだそうです。

  1~2年 2~4年 4~6年 6年以上
学生 9.2% 79.8% 11.0% 0.0%
単身(学生除く) 6.8% 70.5% 21.0% 1.7%
ファミリー 1.1% 35.2% 54.5% 9.1%
高齢者(65歳以上) 0.0% 11.8% 28.8% 58.2%

※出展:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会『日管協短観 2016年度下半期データ』より
URL:http://www.jpm.jp/marketdata/

つまり、一度入居すれば、その後数年間は安定した収入を得られるのです。さらに、退去が少ないため、リフォームの回数も抑えられ、結果として支出額が減ることになります。

1回あたりのリフォーム費用はワンルームマンションの方が安く済みますが、例えば2年毎に退去が発生してしまうと、そのたびに修繕が必要になり、それまでに積み上げた家賃が、そのまま修繕費用に変わってしまう可能性もあります。

その点、ファミリーマンションであれば、1ヶ月ごとの家賃が高めで、かつ、長期間住んでくれるので、その間にリフォーム費用を準備しておけば、いざというときに慌てなくて済みます。

競合物件が少ない

不動産投資熱の高まりを受けて、単身者用のワンルームマンションの供給は増加の一途を辿っており、国土交通省の統計によると国内の賃貸マンションの総数は、分譲マンションのほぼ倍(※)。そのためか、近年は空室のあるワンルームマンションも目立つようになりました。

賃貸住宅の物件情報を掲載しているSUUMOで、新宿区内の単身者用マンション(1R、1K、1DK)とファミリーマンション(3DK、3LDK、4DK、4LDK)の掲載数を比べてみました。

単身者用マンションが30,167件に対し、ファミリーマンションは784件とその差は実に約38倍。同じ物件が掲載されていることもあるので、純粋な差はもう少し縮まりますが、単身者用マンションの方が圧倒的に多いのは事実。

供給量が多いがゆえに、少しでも築年数が経ってしまうと、よっぽど好条件の物件でない限り、入居率は下がってしまいます。

ファミリーマンションは供給数が少ないため、競合することがあまりありません。少し前までは新築分譲住宅・分譲マンションが直接の競合相手でしたが、近年は分譲新築住宅の着工件数は減ってきているため、強力なライバルが出てくる可能性も小さくなりました。

ユーザーニーズをしっかりと押さえて、設備を整えておけば、優良入居者を掴めるかもしれません。

※国土交通省『平成28年度住宅経済関連データ』参照
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

駅から遠くても人気物件になり得る

子育て世帯の場合、新居と成り得る物件周辺に、学校や幼稚園、保育園があるかどうかは重要なポイント。そのため、駅から徒歩15分かかる物件であっても、入居のハードルは上がりません。

駅から離れることで、駅チカの同程度の物件と比べれば、1割ほど家賃を抑えられるため、月々の出費を重視するファミリーであれば、選ばれる可能性は大。

こうしたマンションは駐車場や駐輪場も戸数分、設置されていることが多いので、マイカーや自転車での通勤・通学を考えている層も取りこめます。

退去になったらリフォーム済み物件として売れる

通常、投資用マンションの売却先は、不動産投資家か不動産業者のどちらか。ですので、利回りが期待できないと中々買い手が付きません。

一方、ファミリーマンションの場合、居住用として売り出せば、「そのエリアに住みたい」と思っている人が買主となるので、案外スピーディに物件を手放せる可能性があります。

元々は相場よりも安い値段で手に入れたものですから、同程度のマンションより安い価格で設定しても、元は取れるでしょう。

さらに、室内をリフォームしておけば、その分、購入希望者の目に留まりやすくなります。

こうした出口戦略は、ファミリーマンションだからこそできるもの。実際にこの手法で営業している不動産会社や個人投資家もいるのです。

だからと言って、初めて不動産投資をする人が一人で行えるものではないので、適切なアドバイスをくれるマンション投資のパートナー会社に相談し、よりよいマンションオーナーライフを送ってください。

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