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マンション投資入門サイトHOMEマンション投資のメリットをわかりやすく解説!【コラム】リスクやデメリットはあるの?

【コラム】リスクやデメリットはあるの?

様々なメリットに注目して、マンション投資を始めようと検討している方は多いと思います。しかし、マンション投資にはデメリットやリスクも存在します。ここでは、マンション投資のリスクやデメリットをご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資のデメリットとは?

マンション投資にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。ここではマンション投資のデメリットと対処法についてご紹介。デメリットに上手く対処できれば、リスクの少ない安定した投資ができますよ。

マンション投資のデメリット

換金性が低い
不動産投資は物件購入後、急に現金が必要になった場合に、早急な現金化が難しい投資方法です。土地や建物が大きくなればなるほど、売却に時間が必要な傾向があります。買い手が見つかって売買が成立・引き渡しまで、どんなに早くても2~4週間、長いと年単位の時間がかかります。
解決方法
不動産投資をする際は、手持ちの資金全額を頭金につぎ込むのではなく、いざというときのために動かせる現金は残しておきましょう。分散投資という点で、株や投資信託の併用もおすすめです。
高額な資金が必要
不動産を購入する際、どんなに安くても100万円単位、一棟投資ともなると1億円程度の資金が必要です。
解決方法
方法は二つ。自己資金0でも購入できる物件や、融資してくれる金融機関を探すか、地道に資金を準備するかのどちらかです。
滞納や設備故障などの対応が難しい
マンションの運営につきものとも言えるのが、「家賃滞納」や「設備故障」といったトラブルです。滞納が起こった場合には、入居者と何度も話し合わなければいけないので、根気が必要です。
設備の故障も、ある程度以上の築年数であれば、それなりの覚悟を持っておきましょう。場合によっては毎週物件の状況を見に行く、なんてことも。問題を放置しているとクレームに発展する可能性があるので、迅速な対応が求められます。
解決方法
滞納のリスクを減らすためには、管理会社などの家賃保証サービスを利用しましょう。手数料こそ必要ですが、家賃の回収や立て替えにも応じてくれるので、おすすめです。投資用不動産を販売・管理する会社の中には、家賃保証を標準サービスに組み込んでいるところもあります。
また、入居者管理を一任することで、入居者との折衝をすべて任せることが可能。マンション投資を行う際は、様々なトラブルに対応できるように物件だけではなく、しっかりと対応し、販売・管理をしてくれる会社かどうかを見ることが重要です。

マンション投資をする上で覚えておきたいリスクと対処法

マンション投資にはリスクがつきもの。ここでは、考えられる「空室」「家賃の下落」「入居者トラブル」「経年劣化」「金利上昇・税金」「災害」など、6つのリスクとその対処法をご紹介します。

マンション投資のリスク#1:空室

安定したマンション投資を行う際に最も重要なのが、できるだけ空室を発生させないこと。いくら購入時に利回りが良くても、入居者がいなければ家賃収入はありません。どんなに良い物件でも「常に満室状態は難しい」ということを念頭に置いて運営しましょう。

空室リスクの対処法

利便性が高い物件は空室になったとしても、すぐに入居者が見つかるケースが多くあります。物件購入価格は高くなってしまいますが、例えば、都心にあり、最寄駅から10分以内の物件であれば、よほど問題が無い限り、空室リスクは抑えられるでしょう。

都心から少し離れたマンションであっても、空室対策に強い管理会社を選べば、安定して家賃収入が得られます。賃貸管理会社を選ぶ際は、入居率(96%以上)・平均空室期間(30~40日間程度)・管理手数料(5~7%)などを目安にすると良いでしょう。

また、家賃保証サービスを受けられる会社を選ぶのも、リスク対策の一つです。その場合、契約期間や保証される割合、免責期間の有無をしっかり確認し、可能な限り損の出ない会社を選ぶようにしましょう。

空室保証サービス利用の他、周りと差別化ができている物件を選ぶ、物件の価値向上を進めるのも、空室リスクを軽減する要因となります。

このほかにも、空室リスクの回避方法を紹介しています。ぜひ、検討してみてください。

空室リスク回避の方法を詳しくみる

マンション投資のリスク#2:物件価値・家賃の下落

今は新築であっても、年が経つにつれて最新だった設備も古くなり、それに比例して家賃も下がっていくと言われています。しかし、物件の選び方さえ間違えなければ、家賃の下落リスクはコントロールできるのです。

家賃下落リスクの対処法

家賃が下落しづらい物件を見分けるポイントは「立地・利便性」「間取り」です。

  • 利便性
    駅から10分以内にあり、近くに商業施設が揃っている環境であれば多くの場合、家賃が下落しづらい物件と言えます。
  • 人気のある設備
    賃貸物件を選ぶ際、家賃同様に設備も重視されます。中でも最近はバス・トイレ別の物件でないと、入居者が決まらない、なんてことも。その他、収納が充実している、フローリング、オートロック完備、宅配ロッカーがあるといった物件は、家賃下落率が低いと言われています。

マンション投資のリスク#3:家賃滞納・入居者トラブル

入居者の経済的な事情によって、家賃が予定通りに支払われないことがあります。あまりにも滞納がひどいと訴訟に発展する場合もあれば、不払い分の家賃を回収できなかったりするケースも…。その他にも、騒音やゴミの不始末などの入居者トラブルが起こることも考えられます。

家賃滞納・入居者トラブルの対処法

家賃滞納を防ぐポイントのひとつとして、家賃の立替え払いに対応している賃貸管理会社を選ぶことです。管理会社によって立替えしてもらえる期間は異なりますが、6ヶ月間分の立替えをしてもらえるところがほとんど。中には12ヶ月分の立替えをしてくれる会社もあるそうです。

また、入居者トラブルに関してもオーナーに代わって、管理会社が対応してくれます。その他には入居審査を厳しくするという対策もありますが、入居者が決まりにくくなるデメリットがあるので、どちらをより重視するかをよく考えて導入しましょう。

マンション投資のリスク#4:経年劣化

中古マンションはもちろん、新築マンションを購入しても、早いと数年後には修繕費用が必要なケースがあります。入居者の部屋の使い方にもよりますが、あまりに乱雑に使われると、想定以上の原状回復費用が必要になるケースも。

たとえ入居者がキレイに使用していたとしても、壁紙の張替えやフローリングのワックスがけ・配管設備の交換・給湯器の交換などの修繕費は発生します。また、経年劣化によって家賃が下落するリスクも考えられるので、対応が必要です。

経年劣化の対処法

経年劣化に伴う建物の老朽化は、定期的にメンテナンスをすることで最小限に抑えられます。定期的な出費になるため負担が大きいと感じるかもしれませんが、結果的には家賃を下げないことにつながるのです。

その他の対策として、立地の良い物件を購入することがあげられます。初期費用はかかりますが立地の良い物件は人気があるため、ある程度までは経年劣化があっても資産価値は落ちにくいと言えます。

マンション投資のリスク#5:金利上昇・税金

不動産投資を始める場合、多くの人が資金調達のために、銀行や金融機関から融資を受けます。その際、変動金利を選択するオーナーさんが多いようです。ですが、変動金利を選ぶと、返済期間中に金利が上昇した場合、総返済額が増えてしまう可能性があります。

また、不動産を取得した際に必要な税金についても忘れてはいけません。毎年かかる固定資産税をはじめ、マンション購入・運用によって発生する納税のことも、頭に入れておきましょう。

金利上昇・税金の対処法

金利が上昇する主な原因は「景気」です。景気が良くなると物価が上がり、金利も上昇します。金利上昇は個人の力ではどうすることもできないので、効果的な対処方法として「繰り上げ返済」がおすすめ。金利が上昇した時点でどんどん繰り上げ返済を行えば、金利上昇リスクを下げることができるでしょう。

2017年現在は「マイナス金利」と言われるほどの低金利状態ですが、東京オリンピックが開催される2020年前後はどうなるのかわからないので、常に景気や金利情報をチェックする必要があります。

また、融資を受ける際に、固定金利を選択できれば、金利上昇による支払額の増加は防げます。1回あたりの支払額は変動金利を選んだ場合よりも高くなりますが、できる限りリスクを抑える、という点では、固定金利も選択肢に入れておきましょう。

払わなければならない税金を、正当な理由なく納めなかった場合、本来収めるべきだった額よりも多くの税金を支払わなければならなくなるので、必ず納税しましょう。

税のプロフェッショナルである税理士に相談することで、適切な節税方法を教えてもらえることでしょう。知り合いにいなければ不動産会社に紹介してもらう、というのも一つの方法です。

マンション投資のリスク#6:災害

火災や台風、洪水などいつ起こるか全く予想ができない「災害」。特に日本は地震が多い国ですので、震災への備えは重要です。

地震への対処法

  • 地震保険への加入
    地震リスクの軽減策として最も有効なのが、地震保険への加入です。火災保険の補償範囲がとされている、地震・噴火・津波などの自然災害による損害が補償対象です。損害の程度にもよりますが、場合によっては100%補償してくれるところもあります。
  • 地震に強い物件を購入する
    築年数が新しい物件であればあるほど、地震への備えは大きくなります。ひとつの基準として、1981年6月以降に建てられた物件であれば、「新耐震基準」が適用されているので、一定の耐震性は保証されています。
    2011年以降に着工した物件であれば、制震や免震設備を備えているケースもあるので、充分にチェックしましょう。
  • 分散投資をする
    特に区分マンションに投資する場合、自分の生活圏だけではなく、他の地方の物件にも目を向けてみましょう。投資物件を分散することで、万が一の際の収入源を確保できます。

もっとも恐ろしいのはリスクそのものではなく、リスクを知らずに投資を始めること

マンション投資会社の中には、メリットだけをアピールし、デメリットやリスクについては一切口をつぐむ、悪質な業者もいます。

ですから、マンション投資全体やその物件についてのリスク・メデリットまでもしっかり説明してくれ、そのリスクと上手につきあえる方法を提案してくれるマンション投資会社が理想的です。

マンション投資を成功させるには、信頼できる会社を選べるかどうかがカギともいえるでしょう。

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