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相続対策に有利って本当?

マンション投資会社がセールスの際に、ほぼ必ず使うトークに「相続対策」があります。本当に対策できるのか調べてみました。

現金よりも有利?投資マンションでの相続

投資マンションを持つことで相続対策に有利とされた理由、それは、相続税の計算方法にあります。土地や建物を相続した場合の相続税は、固定資産税評価額を基に計算されており、基本的には、その土地・建物の面積によって、額の大小が決まる仕組みなのです。

マンション投資が相続税対策に有利な理由

マンションの場合、部屋ごとの床面積が算出の基準となり、階層による価値の差は考慮されていません。そのため、同じ面積であれば、1階でも5階でも、はたまた、タワーマンションの最上階でも、同じだけの相続税が課せられるのです。

ですが、マンション購入時の価格は、階層が高い方が高額に設定されており、一般的な新築高層マンションの場合、低層階と最上階では46%もの価格差があるとされています。

つまり、極端な話をすれば、2,500万円で購入した低層階の一室と、5,000万円で購入した一室で相続税の金額が同じ、ということもあり得るのです。

高額なマンションを購入しておいて、現金を減らす、またはローンを使うことで純資産額を圧縮し、現金にかかる相続税額をも小さくできるというわけです。

相続税も固定資産税も、区分マンションの専有面積による持ち分割合で評価されますので、階層だけでなく、内装の豪華さや設備の新旧、窓やドアがある方角など、入居する際に見るべきポイントは、そのほとんどが無視されます。

タワーマンションの高層階ならさらに有利に

タワーマンションは、敷地面積が小さい土地に、高層階の建物を建てるため、土地に対しての持ち分比率が非常に小さくできます。

そのため、「タワマン節税」とも呼ばれ、富裕層を中心とした相続税対策として、流行しました。マンションの販売会社も、みな、「相続対策」を謳って、高層マンション販売数を伸ばしていたのです。ところが、これに行政からの待ったがかかりました。

節税方法として流行った結果、納税の強化に

このように、マンション投資が「相続税逃れ」に使われてしまったと判断した行政側は、高層階を相続する際の課税額を見直し、低層階と高層階での納税額の差を埋めようと指示をしているのです。

さすがに購入金額と同様の評価基準、というわけにはいきませんが、40階建てマンションの場合、1階と最上階とでは10%、評価額の差ができることになりました。これにより、タワーマンションを持っていれば納税額が少なくなる、という節税方法はその効果を小さくしました。

2018年以降に引き渡しの物件からが対象となるため、今すぐに節税効果が薄れるわけではありませんが、相続税対策としてタワーマンションの購入を検討している方は、要注意です。

とは言え、適切な範囲を超えての節税意識が問題となっただけで、法令に則った額を納めていれば、大きな問題にはなりません。

また、一棟全体の課税評価額はこれまでと変わらないので、タワーマンションの低層階を購入した人にとっては、朗報かもしれません。今後、新築タワーマンションの販売価格にも影響することも考えられます。

忘れちゃいけない相続対策

相続対策とは大きく分けて、「節税」の他に「分割」と「納税」があります。マンション投資で強調されがちなのは「節税」の部分ですが、「納税」の部分でもメリットがあります。

投資用マンションを購入して生前贈与をすることで、その物件から得られる賃料は、相続された人の資産になるため、その後、相続が発生した際の相続税を支払う原資として活用可能なのです。

また、相続する人が複数いる場合は、現金や証券はこの人、不動産はあの人、というように分けることで、不毛な争いを避ける手段となります。

ただし、ひとつ、気を付けなければいけないことが…。それは遺言書を作っておくことです。

せっかく自分の中で「こうやって分けよう」と考えていても、誰にもその内容が伝わっていなければ、結局、不要な争いを生む原因になります。

きっちりと、自分が考えた分け方に沿って指示を出し、弁護士や行政書士、公証人役場などに相談しながら、有効な遺言書を残して、争いの種をできるだけ生まないようにしてください。


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