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初心者でも安心! マンション投資会社おすすめ5選

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失敗しないマンション投資塾

このサイトでは、これからマンション投資をはじめたいビギナーの方のために、知っておくべき基礎知識から成功するための応用テクまでのお役立ち情報をまとめています。

また、利益を出せるおすすめのマンション投資会社も比較で紹介しています。

とくに次のようなお悩みやニーズのある方は、各コンテンツを参考にしてみてください。

マンション投資の最重要ポイントとは

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マンション投資で資産を運用するには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

大切な資産をかしこく活用するためのポイントなど、あげていけばキリがありませんが、とくに重要なのは以下の点でしょう。

  • マンション投資会社選び
  • 投資用マンション(物件)選び
  • 運用後のキャッシュフロー
  • 出口戦略

このなかで、もっとも重要なポイントはどれかおわかりでしょうか?
それは、「マンション投資会社選び」です。

レートマンション投資会社選びをおろそかにすると、どんなに資金力があってもいい物件(収益物件)に出会える確率は低くなります。収益のあがらない物件をつかまされてしまったらキャッシュフローや出口戦略以前の問題です。大切なのは、利回りが高い物件を取り扱っているかや、なんでも相談できるサポート制度が備わっているかという点です。

逆にいうと、マンション投資会社選びさえ間違わなければ、高い確率で投資は成功できる、といえるでしょう。

ですから、投資ビギナーの方や投資に自信のない人ほど、会社選びについてよ~く読み込んでおいてください。

思ったより簡単?マンション投資の仕組み

投資、と聞くと何か小難しそうだったり、専門的な知識が必要そうだったりするイメージがあるかもしれません。

しかし、最低限の仕組みメリットについて知っていれば、初心者でも利益を得ることが可能です。

【これがマンション投資の仕組み!】
マンション投資は、1部屋ずつの区分マンション、あるいはマンションまるごと1棟などの物件を購入し、家賃収入で利益を上げていく仕組み(インカムゲイン)です。東日本なら礼金での収入も得られます。
単に家賃収入だけを期待するのではなく、物件を売却して利益をあげたり(キャピタルゲイン)、購入時に組んだローンを利用して節税効果を狙ったりもします。最近では、もっぱら老後の私的年金として投資する人が多いようです。
【これがマンション投資のメリット!】
マンション投資のメリットは、入居者さえいれば半恒久的に不労所得が得られるため、老後の私的年金として大きな力を発揮する点です。また、不動産担保ローン契約時には団体信用生命保険に加入するため生命保険機能があり、加入者死亡時はローン残債が相殺。万一のときも家族に負債が残らず、残債のなくなった資産を残せるメリットがあります。
また、運用後しばらくは管理費や固定資産税などで赤字になりますが、本業の給与と相殺して確定申告することができます。つまり、所得税を節税すること可能なのです。マンションは現金や有価証券よりも相続税の評価額が低くなる特徴があるため、将来的な相続税対策としても効果的です。

知っておきたいマンション投資の注意点

マンション投資をして成功している人は多いですが、その中で失敗している人がいるのも事実です。失敗しないために気をつけて欲しいことを3つ紹介します。

【マンション投資をする前に気をつけるポイント】

高利回り物件のリスク

高利回りの物件の中には、入居率が悪いことで物件の価値が下がり、家賃収入の割合が投資した金額と比べると高くなっているものがあります。つまり、人気がないから利回りが高くなっているのです。

必要な経費は事前に把握しておく

  • 都市計画税、固定資産税
    毎年必要になる税金です。人気エリアになるにつれて、課税は高くなります。
  • 管理会社手数料
    管理手数料は、家賃の5%~8%が相場と言われています。大家のさんの中には、自分自身で管理をする人もいますが、基本的には管理会社に委託する人が多いです。
  • 広告費
    入居率が低くなると、広告費がかかる場合があります。
管理会社選びは慎重に

物件選びと同じぐらい、管理会社選びは重要です。清掃やセキュリティー、相談などに対して素早く行動できるか見極める必要があります。

マンション投資をする際に大切なのが、収益だけを考えないこと。リスクや現実的な問題を把握して、見落とさないようにしましょう。

失敗談と成功談で学ぶ マンション投資の実態

不動産に限らず、投資には失敗がつきものです。他人の成功と失敗をヒントに、リスクを避け、投資を成功させましょう。

成功への近道!マンション投資の失敗談

50代・男性

駅からマンションまで徒歩5分圏内の、築浅物件を購入しました。家賃の回収業務などだけの一般管理か、家賃収入が保証家賃を下回った際に差額を給付してもらえ空室保証かで迷っていると、営業マンさんに勧められて一般管理にすることしたのです。購入してすぐは入居者がいたので、安定して家賃が入ってきました。

しかし、退去した後は入居者がなかなか決まらず長い間家賃が入って来ない状況に。悩んだ末、営業マンさんに相談しようと連絡したら、会社がなくなっていました。購入する際の業者選びは、本当に大事だと勉強になりました。

30代・女性

私は、ファミリータイプのマンションを購入しました。運用して気づいたのが、ファミリータイプはワンルームに比べると購入価格が2倍、3倍になるのに対して、家賃は2倍、3倍にならないということ。

その結果、ファミリータイプはワンルームよりも利回りが低くなります。また、ファミリータイプは部屋が広い分、リフォーム代がかかってしまうのです。こうなるなら、最初からワンルームマンションを買えば良かったと後悔しています。

マンション投資をはじめた人の成功談

宮家田 一さん(仮名) 41歳・男性/公務員/年収638万円

マンションの投資やまして経営なんて、金持ちのやることだというイメージがありました。しかし、自分でやってみて感じたのは、わたしたちのような一般市民でも正しい知識さえあればできるということです。わたしが投資用に購入したのは1,600万円のマンション。入居者ともすぐに契約することができ、家賃収入が定期的に入ってきています。

それから、ローンを組むときに必然的に団体信用生命保険に加入したので、今まで入っていた生保を解約し、そのぶんのお金が生活費にまわせたのも嬉しかったです。家族サービスに使えるお金も増え、みんなよろこんでいます。

与那覇 理美さん(仮名) 34歳・女性/看護師/年収527万円

友人からマンション投資会社の担当者さんを紹介されたのが、投資をはじめたきっかけでした。ファイナンシャルプランナーの資格を持っている方だったので、投資だけでなく、保険や貯蓄などをあわせてわたしのライフプランについていろいろなお話しをしていただけました。先々のお金のことなんてあまり考えたことがなったし、本当にハッと目が覚めるような話しばかりで…。

そこから投資にも興味を持ち、マンションを購入することになったのです。物件はひと目で気に入った都内のワンルーム。その投資効果はさっそく年末調整であらわれ、10万円も還付金がもどってきました。

壇地 友雄さん(仮名) 28歳・男性/会社員/年収412万円

自分の仕事は外食産業で、勤務時間や労力の割には給与は決していいとはいえません。将来のことを考えると、不安しか頭をよぎりませんでした。そんなとき、友人から「マンション投資なら手間も時間もかからず安定した収入が入る」と聞かされ、興味を持ったのです。

ネットで調べて口コミがよかったマンション投資会社に問合せ、さっそく担当の人と会うことに。正直、投資をはじめることが心配だったのですが、担当者の人からは売却することまでを考えた投資の提案をしてもらい、とても安心できたのを覚えています。いまでは独学で勉強しながら、2件め3件めの物件はどうしようかと頭のなかでシミュレーションしています。

マンション投資のリスク

マンション投資独自のリスクを十分に知ることが、成功の第一歩です。

入居者募集の失敗-空室や家賃の滞納で家賃収入が途絶える

家賃収入が途絶える最大の原因が、空室や滞納です。空室が多いマンションは、立地や物件の競争力、賃貸管理会社の能力などを見直す必要があります。

入居者が集まるのは、条件のバランスが良い部屋です。設備が良くても交通が不便であれば入居者は集まらず、家賃が安い物件でも価格の割に高いと感じられてしまえば、空室になりがちです。

また、賃貸管理会社によっては入居者募集にあまり力を入れてくれず、空室の原因になるケースもあります。空室を避けたいのであれば、予算の許す範囲で「駅に近く、手ごろな家賃で、管理体制がしっかりしている」物件に投資しましょう。東京23区内の物件は交通の利便性が高く、家賃もワンルームマンションで60,000~100,000円ほどが狙い目です。そのうえで、10,000件以上の物件を管理している会社に依頼するのがベストです。

家賃の滞納を抑えるには、まず滞納額が少ないうちに回収・催促の手を打ちましょう。入居者が払える金額を超えてしまうと、回収が難しくなります。最悪の場合、連絡がつきにくくなった末に夜逃げされたり、逆に部屋に居座られる事態になります。

そうならないためにも、賃貸管理会社に早めの対処をお願いしましょう。管理委託費を節約したいと考える方もいますが、家賃滞納のリスクを抑えるには専門家に頼むのが一番です。しかし、会社によって保証金額や期間、スタートする時期などはさまざま。家賃が滞納され始めた月から家賃を全額保証し、保証期間が1年以上ある会社がおすすめです。

資産価値が大きく下がる失敗-売却価格が安くてマイナス利益

マンション売却の際、購入時の予想より価値が下がり、利益が得られないことがあります。経済が低迷すると地価が値下がりし、資産価値が低くなってしまうのです。人口が減少傾向にある土地も地価が下落しやすいでしょう。

また、新築のマンションは中古より売却価格が下がりやすくなります。新築マンションの値段は、土地と建築価格、業者の利益から算出されますが、その中でも業者利益の比率が高いです。売却の際には売却価格から業者利益が引かれるので、価値が大きく目減りしてしまいます。

そのため、投資用としてマンションを購入する場合は、値下がりのリスクを抑えるために中古物件の購入がおすすめです。売却時に少しでも利益を上げたいのであれば、値下がりしにくい物件を探す必要があります。

どんな物件が値下がりを抑えられるのか、いくつか紹介しましょう。
まずは「残存耐用年数」が長い物件です。使用できる期間が長いほど、融資の際に返済計画やローンが組みやすくなります。投資を考えている人はできるだけ長く利益を得たいと考えるため、長期間の利用価値が期待できるマンションは投資の対象になり、値下がりが起きにくいのです。

また、空室が多い物件に買い手は付きませんが、ムリに満室にしようとして家賃を下げると収益も下がるため、やはり買い手が付きにくくなります。月々の家賃の値下げではなく、敷金礼金を下げたり、フリーレント(最初の数か月は家賃をタダにする)などで、入居者の初期費用を抑えることが空室対策としてオススメです。

また、外観にも気を配らなければなりません。建物の傷や汚れを放置していると、維持管理を疑われてしまい、購入意欲が下がります。定期的にメンテナンスを行うだけでも値下がりを防げるのです。

ローンが払えない失敗―思ったより収益が出なくてローンが払えない

投資した時の予想よりも収益が得られず、ローンが払えなくなるケースがあります。
入居者が少なかったり、部屋を貸していた会社がつぶれたりすると、家賃が入りません。一方で管理費や維持費は変わらずかかるため、収益は減るばかり。これは新築マンションに投資した際に多いリスクです。新築物件は価格の下落スピードが中古物件に比べて早いため、このような状況になりやすいのです。ローンを受けた金融機関に返済期間を延長することはできますが、期間を延ばすほど支払い金額は増えます。別の金融会社から借りる方法もありますが、結局同じことなのであまり意味がありません。

ローンが払えない人の救済措置に「任意売却」があります。物件を差し押さえられる競売とは異なり、任意売却は不動産が債務者と債権者を仲介し、市場に不動産物件を売却する方法です。競売の価格の60%程度ですが、任意売却はそれ以上の値段で売却できる可能性が高く、ローンの返済計画が立てやすくなりますよ。仲介手数料もかからず、不動産会社によっては引っ越し代を払ってくれるので、多少ではありますが余裕を持てるでしょう。ただし、税金を滞納していたり、保証人から同意が得られなかったりした場合は、任意売却ができないので注意してください。

返済が困難な状態で無理をしても、苦しいだけです。少しでも返済額を軽くしたいのであれば、手放す勇気が必要だといえるでしょう。

借り上げ契約(サブリース)と家賃保証の失敗―値下げや契約打ち切りを迫られた

サブリース契約とは不動産会社がマンションを借り上げ、入居者へ転貸すること。不動産会社が賃料を保証する契約なので、空室が増えても収入を得ることができます。しかし、複数年単位で同額の賃料を支払う契約をしていても、いざ家賃の相場が変動すると不動産の意向で保証料が減額されることもあります。家賃が減額するリスクを説明せず「減額を受け入れないと契約を打ち切る」と強気に出る会社も多く、オーナーが賃料の減額を受け入れざるを得ない問題が起きています。サブリース契約に収入を頼りすぎると、収支が不安定になったときに、対応できなくなることを知っていてください。

サブリース契約をする際には、とにかく契約内容を確認することが第一です。基本的に2~3年ごとに契約の更新と同時に家賃が見直されます。サブリース契約を結ぶなら、事前に契約更新に関する説明があり、信頼できる会社を選ぶことが大切です。また、マンションの立地条件も考えなければなりません。入居者に賃貸の需要が無ければ空室リスクが増え、賃料の減額交渉が起こる可能性が高まります。サブリース契約でも、投資物件選びの本質は同じです。将来的に利益を得られるマンションに投資すべきです。

良心的なサブリース契約の管理会社は、入居者の集客にも力を入れています。そのため、サブリース時に満室だったマンションも、契約解除とともに空室が増えてしまうリスクも起こりえます。サブリース契約を迷っている人は、手取りの賃料が収入の85%以上あれば、契約を考えてもいいかもしれません。

高利回り物件のはずなのに…という失敗

マンション投資に最も重要な点は、安定した収益の確保です。高利回りの物件を選びたいのは当然ですが、購入時の利回りだけでなく、利回りを維持するための管理費用など出費も考慮する必要があります。

利回りは年間の家賃と物件の価格で変わります。家賃を上げると入居者が少なくなるので、価格の安い中古マンションに投資して高利回りを期待する人がいるかもしれません。ですが、マンション自体に特徴が無く、安い以外の入居メリットがない場合、やはり入居者は増えにくいです。販売会社が提示する利回りがはあくまでも理論上のものなので、空室になれば収益はゼロです。収益が無くメンテナンスを怠ると老朽化が進み、ますます入居者は入らなくなるという悪循環になります。

物件価格を抑えるのであれば、単身者をターゲットにしたワンルームマンションがおすすめです。家賃はあまり高く設定できませんが、ファミリータイプのマンションより低資金で投資でき、初期費用だけでなく管理費や修繕費も低く抑えられます。部屋に広さを求めるファミリー層に比べて、住まいに対する選択肢が少ないので空室リスクも低いです。最近ではワンルームマンションのニーズが高まり、数も増えているため自分が投資物件の選択肢が増えています。しっかりと情報を見極めて、長期間の収入を得られるマンションを選びましょう。

立地選びの失敗-資産価値が下がる恐れのある土地って?

物件の立地選びを失敗すると、資産価値は下がってしまいます。2011年にパナホーム不動産が首都圏の入居者に「入居の決め手」をアンケートしたところ、最も多かった回答は「立地(交通便・利便性)」でした。職場や駅までかかる時間が短く、コンビニや飲食店が近い物件を入居者は望んでいるのです。

一般的に集客率が高い首都圏でも、郊外の物件となると、交通便の悪さから入居者が見つかりにくくなり、収益が途絶えがちです。売却しようにも資産価値は低下する一方なので、売却額は購入時の半額ほどにしかならないでしょう。

また「大企業の工場が近くにあるから職員が住んでくれる」と思って投資をするのも危険です。景気が悪くなれば急に工場が閉鎖・撤去されて一挙に空室が増えてしまい、すぐに対応ができずリスクが高いからです。景気だけをあてにしたマンション選びは避けてください。

「気になる物件はあるけど、立地や周囲の環境がよくわからない」と悩んでいる人は、一度現地に行ってみたり、思い切って実際に借りて住んでみるのもアリです。現地に足を運ぶことで利便性や不安な点を詳しく調べられ、街の活気や将来性を知ることができます。

特に目を向けるべきは地方です。首都圏よりも人気が低いのでライバルが少なく、マンションを安く購入することが可能。さらに、大型デパートができるといった情報を事前に知っていれば、人の流れを予測したマンション投資ができます。そうすれば入居者数の大幅アップも見え、家賃収入の増加も見込めるのです。首都圏や地方などのイメージにこだわらず、視野を少し広げて良い物件を探しましょう。

コストの失敗-収益を経費が上回って儲けが出ない

当然ながら、収入よりも経費が大きくなると、儲けが出ません。減収の理由には「思ったより空室が多い」「家賃の相場が下がった」などが挙げられます。入居者数や家賃の相場は変わる可能性が高く、予想が難しいです。営業活動を行って入居者を募集することで、ある程度カバーできます。

不動産を維持する経費は、税金や光熱費、建物のメンテナンス代などさまざまですが、いずれも相場はほとんど決まっているので、ある程度金額の予想ができます。経費がかかってしまったと言う人は、予測が甘すぎだとしか言えません。経費がどれだけかかるかしっかり調べれば、コストの失敗は防げるのです。

不動産を購入すると税金がかかります。特に不動産取得税は都内のワンルームマンションで約150,000円かかるため、十数万程度の資金を用意してください。エレベーターは作動とメンテナンスでそれぞれ電気代が発生します。月平均70,000~100,000円かかり、1~2部屋分の家賃はエレベーター代になると覚えておきましょう。他にも火災・地震保険料や消防点検の法的費用など必要な経費は多いです。

経費を減らすための対策として、賃貸仲介会社に支払う広告費や、管理会社への管理手数料を払わない人がいます。その方法は、トラブルが起きた際に対処ができないため、おすすめできません。無理に経費を削減するのではなく、事前に必要な金額を確認しておけば、経費が収益を上回ることはないのです。

掲載されている情報は、自称マンション投資中級者の管理人が個人で集めたものです。
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